Kupnja ili prodaja nekretnine nije mala stvar. Nije isto nalazi li se stan u centru grada ili na periferiji. Također, cijena nije ista za novogradnju i starogradnju. Garaža, terasa s lijepim pogledom na park, more ili rijeku, lift, renovirana kupaonica – sve to može podići vrijednost nekretnine.
Bitno je znati koji faktori najviše utječu kako bismo donijeli pametnu odluku bez neugodnih iznenađenja.
U nastavku saznajte što najviše utječe na cijenu stana ili kuće i kako izračunati točnu vrijednost nekretnine koju želite prodati ili kupiti na najjednostavniji način.
Što sve utječe na cijenu nekretnine?
Vrijednost nekretnine ne određuje samo kvadratura ili činjenica da je stan u centru grada. To nije brojka iz oglasa, već rezultat više čimbenika. Evo koji su glavni:
- Lokacija – blizina mora, rijeka, centra grada, poslovnih zona, obrazovnih institucija, zelenih površina i javnog prijevoza.
- Kvadratura i raspored prostorija – veći i funkcionalno raspoređeni stanovi često imaju prednost i višu tržišnu vrijednost.
- Kat i postojanje lifta – stan na višem katu bez lifta obično vrijedi manje, a kupci biraju prema svojim preferencijama odgovara li im više višekatnica ili manja zgrada.
- Starost i stanje objekta – novogradnja ili renoviran stan dižu cijenu, dok starost i zapuštenost smanjuju vrijednost.
- Kvaliteta gradnje i materijali – dobra zvučna i toplinska izolacija, kvalitetna stolarija i suvremeni sustavi grijanja znatno povećavaju vrijednost.
- Pogled i orijentacija – svijetao stan s lijepim pogledom i dobrom orijentacijom lakše se prodaje.
- Parking ili garaža – velika prednost, osobito u urbanim dijelovima gdje je parking problem.
- Tržišni uvjeti – odnos ponude i potražnje u trenutku prodaje.
- Infrastrukturni planovi – gradnja metroa, novih prometnica ili trgovačkih centara u blizini povećava cijenu jer kupci znaju da će nekretnina u budućnosti vrijediti više.
- Procjena realne vrijednosti nekretnine uvijek je rezultat sagledavanja cijele slike, a ne samo jednog parametra.
Lokacija nekretnine kao najvažniji faktor procjene
Lokacija je presudna za svaku nekretninu i to nije bez razloga. Čak i kada su dva stana iste kvadrature i kvalitete gradnje, razlika u cijeni može biti golema ako se nalaze na različitim mjestima. Evo što spada u lokacijske prednosti:
- Blizina centra i sadržaja – što je nekretnina bliže poslovnim zonama, školama, vrtićima, bolnici, trgovinama ili kulturnim sadržajima, cijena raste.
- Prometna povezanost – dobra povezanost javnim prijevozom, blizina glavnih prometnica i dostupnost parkinga čine lokaciju vrednijom.
- Sigurnost i mir – kupci traže kvartove u kojima se osjećaju sigurno i opušteno. Mirna ulica, ugodni susjedi i osjećaj sigurnosti izravno povećavaju privlačnost stana ili kuće.
- Razvoj okoline – novi parkovi, trgovački centri ili bolje prometne veze čine kvart atraktivnijim, a time i povećavaju cijenu nekretnine.
Zato se kaže da su „lokacija, lokacija i lokacija“ tri najvažnija faktora. Iako kvadratura, raspored i stanje imaju svoju težinu, mjesto na kojem se nekretnina nalazi najčešće određuje njezinu stvarnu vrijednost.
Kvadratura i raspored prostorija
Veći stan obično znači i višu cijenu, ali sama površina nije dovoljna.
Raspored prostorija, funkcionalnost i iskorištenost prostora odlučuju je li stan praktičan i ugodan za život.
Primjerice, dva stana od 70 kvadrata mogu imati potpuno različitu vrijednost. Stan s malim hodnikom, skučenom kupaonicom i nepraktičnom kuhinjom može biti manje privlačan, dok onaj s otvorenim dnevnim boravkom, dovoljno mjesta za odlaganje i logičnim rasporedom soba izgleda prostranije i vrednije.
Važno je i kako je prostor iskorišten:
- postoje li ugradbeni ormari,
- ima li dovoljno svjetla u sobama,
- postoji li mogućnost pregradnih zidova,
- ima li stan balkon ili terasu.
Sve te sitnice utječu na to koliko će kupci biti spremni platiti i kako će se stan pozicionirati na tržištu.
Stanje i starost objekta
Starost objekta igra veliku ulogu, ali nije sve u broju godina.
Renoviran stariji stan može vrijediti više od novogradnje koja izgleda nedovršeno.
Kupcima je najvažnije u kakvom je stanju nekretnina: je li kupaonica renovirana, kuhinja moderna, stolarija kvalitetna, jesu li instalacije i grijanje pouzdani. Stan koji zahtijeva veća ulaganja odmah gubi na cijeni, dok onaj koji je useljiv ima veliku prednost.
Starije zgrade na dobrim lokacijama, s kvalitetnom gradnjom, održavanim fasadama i liftovima mogu imati visoki tržišni potencijal.
Dakle, stanje i starost uvijek treba promatrati zajedno.
Usporedba cijena sličnih nekretnina
Jedan od najlakših i najpouzdanijih načina da steknete realnu sliku o vrijednosti jest usporedba sa sličnim nekretninama u istom kvartu. Ne gledajte samo kvadraturu, nego i raspored prostorija, starost objekta, stanje i dodatne pogodnosti.
Primjer: ako dva stana imaju istu kvadraturu u istoj zgradi, ali jedan ima renoviranu kupaonicu i veliku terasu, a drugi ne, jasno je da prvi vrijedi više.
Isto vrijedi i za kuće – dvorište, garaža ili dodatna prostorija mogu znatno povećati cijenu.
Što više podataka prikupite, to ćete preciznije moći procijeniti vrijednost. To je kao prosječna ocjena na internetu – što je više primjera, rezultat je točniji.
Kako samostalno izračunati vrijednost nekretnine?
Postoje četiri metode kojima možete samostalno procijeniti vrijednost:
1. Usporedna metoda (najčešća za stanove i kuće)
- Pogledajte cijene sličnih nekretnina na istoj lokaciji.
- Uzmite u obzir kvadraturu, kat, starost i opremljenost.
- Izračunajte prosječnu cijenu po m2 i pomnožite s površinom vaše nekretnine.
Primjer: ako je prosjek 1.800 € po m2, a stan ima 60 m2 → 108.000 €.
2. Prihodna metoda (česta kod poslovnih prostora i stanova za najam)
- Provjerite koliko se mjesečno može iznajmiti stan.
- Godišnji prihod podijelite sa stopom prinosa (5–8 % stambeni, 7–10 % poslovni).
Primjer: najam 500 € mjesečno = 6.000 € godišnje. Ako je prinos 6 %, vrijednost je 100.000 €.
3. Troškovna metoda (češća za kuće i zemljišta)
- Izračunajte koliko bi koštala izgradnja istog objekta danas.
- Oduzmite amortizaciju.
- Dodajte vrijednost zemljišta.
4. Službena procjena (za banku ili porezne svrhe)
Radi ju ovlašteni procjenitelj prema pravilniku, najčešće kombinirajući sve metode. Banke se oslanjaju na ovakve procjene prilikom odobravanja kredita.
Kako brzo doći do realne procjene uz pomoć stručnjaka?
Možete sami napraviti grubu procjenu, ali za točnost je bolje obratiti se profesionalcima.
Tim stručnjaka Ardor Real Estate prati aktualne cijene, odlično poznaje tržište i razumije sve čimbenike koji utječu na vrijednost stana ili kuće.
Dobit ćete detaljnu i realnu procjenu prilagođenu specifičnostima vaše nekretnine. To uključuje analizu lokacije, kvadrature, stanja, rasporeda prostorija te usporedbu s drugim nekretninama u okolici.
Uz Ardor Real Estate proces je brz, pouzdan i bez stresa. Na kraju dobivate jasan odgovor na pitanje koliko vrijedi vaša nekretnina i možete donijeti pametnu odluku, bilo da planirate prodaju, kupnju ili ulaganje.