Tijekom potrage za novim domom, treba uzeti u obzir da kupnja stana nosi sa sobom više od dogovorene cijene. Osim same nekretnine, morate računati na različite dodatne troškove, poreze, takse, usluge stručnjaka, kao i administrativne troškove. U Hrvatskoj se ti troškovi u prosjeku kreću između 6 % i 9 % vrijednosti nekretnine, što nije malo.
Ostanite s nama do kraja teksta i pročitajte koji su dodatni troškovi kupnje stana u Hrvatskoj, što treba uzeti u obzir, kome se te cifre plaćaju i zašto.
Trošak 1: Osnovica za kupnju stana – cijena odabrane nekretnine
Ovo je ugovorena cijena koju plaćate prodavatelju (fizičkoj osobi ili tvrtki). Sav novac ide izravno njima i uplaćuje se direktno na račun fizičke osobe ili poslovni račun.
Cijena stana ovisi o lokaciji, kvadraturi, blizini mora i blizini sadržaja (obrazovne institucije, pravne institucije, javnog prijevoza, trgovina i drugih ustanova važnih za praktičnost i normalno funkcioniranje vlasnika nekretnine).
Trošak 2. Porez na promet nekretnina (3 %)
Porez na promet nekretnina je jednokratni porez koji je obvezan platiti kupac pri stjecanju nekretnine. Iznosi 3 % od kupoprodajne cijene ili tržišne vrijednosti i u tom slučaju uzima se veći iznos.
Porez se podnosi i plaća Poreznoj upravi. Javni bilježnik obavlja prijavu prilikom ovjere ugovora, a Porezna uprava potom šalje rješenje s uplatnicom. Kupac mora uplatiti porez obično u roku do 30 dana od primitka rješenja.
Postoji izuzetak u slučaju da kupujete novogradnju od tvrtke koja je u PDV sustavu, tada se ovaj porez ne plaća jer je PDV (25 %) već uračunat u cijenu.
Trošak 3. Agencijska provizija (2–3 % + PDV)
Agencijska provizija i posredovanje pri kupoprodaji, traženju nekretnine, pregovorima, pripremi dokumentacije trošak su koji vam omogućuju efikasnu i brzu prodaju i kupnju nekretnine. U principu nije obvezan, ali imajte na umu da je trošak novca i vremena prilikom samostalnog traženja stana, pregovora i pripreme dokumentacije mnogo veći nego kada posao prepustite provjerenoj agenciji za nekretnine.
Agencijska provizija obično iznosi između 2 % i 3 % kupoprodajne cijene, plus PDV (u praksi efektivna stopa oko 3–3,75 %). Uplaćuje se agenciji za nekretnine, često nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
Osim redovnih aktivnosti koje agencija obavlja, neki paketi agencija mogu uključivati dodatne usluge poput procjene vrijednosti, pravne provjere i drugih dodatnih angažmana.
Trošak 4. Odvjetnički troškovi (1–2 % + PDV)
Zbog pravne sigurnosti, kupci često angažiraju odvjetnika jer on provjerava dokumentaciju, piše predugovor ili ugovor, provjerava terete i osigurava da su prava kupca zaštićena.
Troškovi odvjetnika prilikom kupnje stana iznose otprilike 1 % do 1,5 % + PDV, što može dovesti do efektivne stope od oko 1,875 %.
Plaćanje se obično vrši u dva dijela – dio kod predugovora, ostatak prilikom završetka procesa ili uknjižbe.
Trošak 5. Javnobilježnički troškovi i solemnizacija
Ovjera potpisa na ugovorima, tabularna izjava, eventualna solemnizacija (posebno kod kredita) neki su od obaveznih troškova kod javnog bilježnika. Ovi troškovi obično iznose nekoliko stotina eura (na primjer oko 200–300 € za standardnu ovjeru), a kod kredita solemnizacija može koštati između 600 i 1 000 €.
Ovi troškovi plaćaju se javnom bilježniku za ovjeru i solemnizaciju i uplaćuju se na račun ureda javnog bilježnika.
Trošak 6. Upis u zemljišne knjige
Upis u zemljišne knjige je obavezan i tek upisom postajete pravni vlasnik nekretnine. Ovaj trošak je relativno nizak i iznosi obično oko 20–30 €. Podnosi se nadležnom Općinskom sudu (zemljišnoknjižni odjeljak), uz pripremljenu dokumentaciju (ovjereni kupoprodajni ugovor, tabularna izjava, dokaz o porezu).
Trošak 7. Procjena vrijednosti nekretnine (banke)
Ovaj trošak prisutan je ako kupujete na kredit. Banka angažira sudskog vještaka da procijeni realnu tržišnu vrijednost. Iznosi obično do oko 200 €, plaća ga kupac na račun banke kao dio pripreme za odobrenje kredita.
Trošak 8. Ostali “sitni” troškovi
- Energetski certifikat: obavezan za prodaju (vrijedi 10 godina).
- Prevoditelj: ako je kupac strani državljanin ili dokumenti na stranom jeziku.
- Prijenos režija (struja, voda, plin): registracija na novo ime.
- Prijava prebivališta, osiguranje nekretnine, OIB ako je potrebno.
Ovi troškovi nisu veliki, ali se akumuliraju i treba ih uključiti u budžet.
Primjer dodatnih troškova za kupnju stana
Ukupni dodatni troškovi koje bi trebalo uzeti u obzir prilikom kupnje stana izgledali bi u praksi ovako:
Kupnja stana od 500 000 € u Zagrebu (novogradnja):
• Porez (3 %): 15 000 €
• Agencijska provizija (~3 %): 15 000 €
• Odvjetnički trošak (~1 %): 5 000 €
• Javnobilježnički trošak: ~200 €
Ukupno dodatnih troškova: cca 35 200 €, što je oko 7,04 % ukupne cijene.
Zašto postoje svi ovi dodatni troškovi za kupnju stana?
Dodatni troškovi za kupnju stana postoje zbog:
- Porez: državni prihodi, regulacija tržišta.
- Agencija/odvjetnik: sigurnost, stručnost, ušteda vremena i rizika.
- Bilježnik, zemljišne knjige: pravna formalnost i legitimacija vlasništva.
- Procjena, režije, energetski certifikat: dodatni standardi i sigurnost za kupca i državu.
Ako želite procijeniti stan prilikom kupnje i izračunati njegovu točnu vrijednost, ne gledajte samo cijenu kvadrata stana već uvažite sve dodatne troškove koji vas očekuju kako biste bili pripremljeni i spokojni kada proces kupnje stana krene.